北京市拟向住房贷款利息纳入监管 直取长租赁市场机构化管理痛点
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报志愿编写杜雨萌
2月27日，北京住房和城乡建设委员会（下称“北京建委”）发布消息称，北京建委会与北京住房资金管理中心科学研究制定了《北京市住房租赁押金托管和租金监管暂行办法（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》），现向社会公开征求意见，公开招募建议时间是在2024年2月27日至3月4日。
于北京房产中介行业协会秘书长赵庆祥看起来，《北京市住房租赁押金托管和租金监管暂行办法》是《北京市住房租赁条例》的配套文件之一，在房屋租赁管理和服务管理制度体系方面具有重要的地位，对有效防止住宅租赁纠纷、标准房屋租赁经营活动、推动房屋租赁中介公司行业的健康发展、依法维护租赁当事人利益具有重要意义。
具体而言，《征求意见稿》确立，住房租赁企业收取保证金由北京住房资金管理中心设立的第三方保证金存管账户代管；住房租赁企业一次收取租金金额超过三个月房租的，对超过三个月房租之外的一部分执行管控，分月将房租划转至住房租赁企业帐户。由北京住房资金管理中心承担当地保证金代管和房租共管账户管理方法。
从工作流程看，《征求意见稿》要求，保证金依照住房租赁合同约定的时间、额度存进保证金存管账户，房租层面，一次收取租金金额超过三个月的，房租按合同约定时长、额度存进房租共管账户。其中三个租金部分在一日内划转至住房租赁企业帐户，其他房租分月划拨，每一次划拨总金额一个租金。为确保保证金、房租立即退回，《征求意见稿》要求住房租赁合同到期或解除一个工作日内，住房租赁企业理应明确提出保证金、房租退回建议，确立是不是扣减保证金或房租及其拟扣减费用明细表。承租方允许退回观点的，保证金、房租按退回建议退回；承租方不同意的，可通过协商、协商、起诉、诉讼等司法途径。
为强化监督管理，《征求意见稿》一方面确立被告方查看方式，要求承租方可以通过合同书备案编号等相关信息查询本人在保证金代管、房租共管账户内额度；另一方面确立提升执法监管，要求针对日常监督检查发觉不履行保证金代管与房租管控或出现运营风险的，能够中止向住房租赁企业拨款房租管控账户内的资产，由各区住建局房产部门管控账户内的资金拨付；针对未按规定执行保证金代管、房租管控，或是未及时退回剩下保证金、房租的，根据《北京市住房租赁条例》等相关法律法规予以处罚。
赵庆祥称，依据举报数据分析，保证金房租纠纷案件占住宅租赁纠纷七成以上。本次《征求意见稿》确立北京住房资金管理中心和北京房地产中介行业协会发挥各自优势，共同负责保证金房租管理方面，应该能防范和解决绝大多数住房租赁纠纷难题，促进住房租赁企业运营模式转型发展，推动房屋租赁中介公司行业高质量发展。
“整体上看，本次《征求意见稿》瞄上了长租赁市场组织管理规范化中远期存有的一大痛点——在公司经营不佳的情形下，无法保证租户和房东资金的安全难题。”ICCRA房屋租赁产业链科学研究院赵然接受《证券日报》编写采访时说，可以将保证金和房租代管于第三方监管帐户，切实保障了租户和房主权益。用这种方式，即便租赁企业发生经营问题，租赁户的保证金和预付款租金依然安全性，而房主也能按时接到房租，可以有效避免“保证金账户”带来的损失。预估这一政策将形成一定的示范作用，进一步引导行业迈向系统化、标准化的管理方法路轨，并且为房地产业发展新思路增加动力。
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