今日聚焦点：住宅“新旧置换”实践三点思索
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吴艳新
住宅“新旧置换”被称作连通一二手房置换传动链条、助推房地产去库存的重要手段。连日来，执行住宅“新旧置换”现行政策的大都市持续扩充。据中指研究院检测，截止到6月28日，全国已有超88城表态发言适用住宅“新旧置换”。
在笔者看来，在政策执行环节中，争取牵一线而行全局性，消除房地产企业、中介服务与买房人三方堡垒，顺畅“老房难卖造成新房子难买”困局，以“细节”撬起市场，尤为重要。
最先，多方联动做大做强二手区域市场，摸排“去旧”要求，激起换源动力。住宅“新旧置换”现行政策能否达到预期效果，重点在于能不能大范围地满足人们“卖旧买新”要求，在其中，旧房子、小屋子、老老城区非学位房等户型小区业主换源动力更强。
完成一单住宅“新旧置换”买卖，中介服务可发挥了重要作用，多部门联合及房地产商连动推动是必要手段，都是网络加速器。一是要激励房地产企业、系统化住房租赁企业、房地产经纪机构授权委托售卖、租用老房，乃至回收处理老房，特别是在适用国资平台回收老房作为保租房子、人才房或是租用经营；二是让广大熟识大城市或是单独营销市场及挂牌上市楼盘中介机构参与其中，有助于提高“卖旧买新”要求契合度，减少成交周期，并考虑在中介服务费方面给予市场标准八折之上特惠；三是房地产商要服务承诺购房者在很长时间内无理由退房及不承担赔偿责任，为他们提供更换安心安全防范措施；四是金融企业、税务、家装企业及其房地产评估机构等，给与“带押过户”买卖方购房首付比例、房产契税及企业增值税、装修及房屋价格评估等费用各类优惠政策扶持，多方位激起换新机遇。
次之，扩张住宅“选新”覆盖面积，让广大房地产商集团旗下大量新房子新项目参与其中，以好房屋推动市场销售。住宅“新旧置换”至关重要特征就是“卖旧买新”，就是针对改进生理需求精准发力，这就意味着若想成功更换，有四个关键难题一定要重视。
一是，能拿出新房子才能达到改进生理需求。对开发商来讲，不要把“新旧置换”作为去产能、去库存尾货的好机会，特别注意，买房者要买新房子是可以改善居住品质的好房子。二是，要扩大新房子选择空间，争取凭着“房票”（住宅更换资产以“房票”方式派发换取）可跨地域商品流通更换。终究，新房子选择空间小，购房人的参加意向也不强，更换遇阻，会使卖老房起步无力。三是，要平衡“卖旧买新”两边新老楼盘价格差距，减少买房门坎。换句话说，若老房出售的价钱太低，买新房的价格太高，对应的价钱差及借款会严重影响购房人的买房意向。四是，要优选房地产商品牌及信用级别，搞好当选新房子项目自身会计、质量等尽调工作，清除逾期交房、买房资产退回难确保的风险。
再度，顺畅“新旧置换”更换传动链条，需一城一策动态管理实施办法，以“细节”不断撬起市场。现阶段，住宅“新旧置换”尚处在探寻阶段，但政策执行力度深度广度已迈进新的发展阶段，多个地方房市连动买卖人气值提高，政策效应初步显现。下面，怎样深入推进住宅“新旧置换”并与时俱进，是对于相关部门及各地的挑战。
在笔者看来，全国各地需对于买卖困扰于细节之处下功夫，切勿僵硬生搬硬套大都市“新旧置换”方式，要一城一策动态性健全和优化实施办法，为房产交易造就更加友善的自然环境。例如，有的城市将原来的一套房屋交易只有更换一套新房子，调整至较多容许三套房源更换一套新房子。又比如，有的城市创新“旧转保”方式，即国资企业统租房屋交易源用以保障房经营，并不是买断合同老房使用权，反而是一次性支付5年到10年房租。
总体来说，于现阶段房市来讲，住宅“新旧置换”从来都不是昙花一现，需充分发挥延续性功效，结合实际跑出来助推房地产业行业的健康发展之途。
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